Em 28 de julho de 2026, a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento CNJ nº 246/2026, alterando o art. 440-AO do Código Nacional de Normas (CNN) para autorizar, de forma expressa, que os atos e contratos de que trata a Lei nº 9.514/1997, inclusive a constituição, transferência, modificação ou renúncia de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis, sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A notícia já circula amplamente, quase sempre sob o mesmo enquadramento: fim da exigência de escritura pública, redução de custos, maior agilidade para incorporadoras, fundos de investimento e credores privados em geral. Tudo isso é verdadeiro. É também, a nosso ver, incompleto. Este artigo pretende ir além da manchete e discutir o que a nova norma efetivamente assegura, e, mais relevante para quem estrutura operações no dia a dia, onde ainda subsiste espaço para insegurança jurídica.
1. O que mudou, em termos técnicos
O art. 38 da Lei nº 9.514/1997 sempre autorizou, em tese, que os atos regidos por aquele diploma fossem praticados "por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública", sem distinguir a natureza do credor. Ocorre que os Provimentos CNJ nº 172, 175 e 177, de 2024, restringiram essa faculdade às entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI, preservando algumas exceções legais pontuais (cooperativas de crédito, administradoras de consórcio, certas operações do SFH). Na prática, incorporadoras, loteadoras, fundos, fintechs e credores privados fora desses sistemas regulados ficaram obrigados a lavrar escritura pública para formalizar garantias fiduciárias, com os custos e o tempo cartorário correspondentes.
O Provimento nº 246/2026 reverte esse regime restritivo. O §1º do novo art. 440-AO estende expressamente a faculdade do instrumento particular a pessoas físicas e jurídicas, "atuem ou não no âmbito dos sistemas financeiros e de mercado de capitais". O §3º, por sua vez, veda que o oficial do Registro de Imóveis recuse a recepção, qualificação ou registro do instrumento particular com base exclusivamente no fato de nenhuma das partes integrar o SFI, o SFH ou estar sujeita a regulação específica.
2. Uma linha do tempo que merece atenção
Antes de tratar dos efeitos práticos, vale reconstituir a cronologia do tema, porque ela é, em si, um dado relevante para a análise de risco regulatório.
- 2024 — Os Provimentos 172, 175 e 177 restringem o uso do instrumento particular às entidades do SFI/SFH.
- Dezembro de 2024 — O Ministro Gilmar Mendes, do STF, concede liminar nos Mandados de Segurança 39.930 e 39.805, suspendendo a eficácia das restrições, sob o fundamento de que a Corregedoria Nacional teria extrapolado sua competência regulamentar.
- 24 de julho de 2026 — O Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, decide o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, confirmando a orientação da liminar do STF.
- 28 de julho de 2026 (DJe de 3 de agosto de 2026) — O Provimento CNJ nº 246/2026 formaliza a alteração do Código Nacional de Normas, incorporando esse entendimento e, pelo seu art. 2º, validando retroativamente os instrumentos particulares celebrados durante o período em que vigoraram as restrições de 2024.
Em pouco menos de vinte meses, portanto, o tema passou por uma norma restritiva, uma suspensão liminar no STF, um período de quase dois anos em compasso de espera e, só agora, uma norma final que formaliza o entendimento mais permissivo. Esse histórico não é apenas uma curiosidade cronológica: é evidência de que a matéria está longe de ser pacífica dentro do próprio Poder Judiciário, e de que o atual desenho normativo resulta de uma disputa institucional resolvida, até o momento, na esfera administrativa e correicional, esfera que, por definição, admite revisão.
3. O que a norma efetivamente garante
Feitas essas ressalvas, é importante reconhecer com clareza o que o Provimento 246/2026 assegura, porque os ganhos são reais:
- Dispensa da forma pública como requisito de validade e de registrabilidade dos atos de alienação fiduciária de imóveis, independentemente da natureza do credor.
- Vedação expressa a que o oficial registrador recuse o título exclusivamente pelo critério subjetivo de o credor não integrar o SFI, o SFH ou regulação específica, retirando a discricionariedade que, na prática, alguns cartórios vinham exercendo mesmo durante o período de suspensão liminar.
- Validação retroativa dos instrumentos particulares celebrados entre dezembro de 2024 e agosto de 2026, sob a proteção da liminar do STF, o que confere segurança formal a quem operou apoiado nessa decisão durante o interregno.
Esses três pontos, isoladamente, já justificariam o entusiasmo do mercado. O problema está em tratá-los como o fim da história.
4. O que a norma não garante (pontos de atenção)
4.1 Natureza do ato normativo e risco de reversão
Um provimento da Corregedoria Nacional é ato infralegal, de natureza administrativo-correicional, hierarquicamente inferior à lei e sujeito a revisão pelo próprio CNJ, seja por deliberação do Plenário, seja por novo provimento, seja por eventual reforma em sede de recurso administrativo. O histórico narrado na seção anterior é a melhor demonstração de que essa reversão não é hipótese acadêmica: já aconteceu uma vez, em sentido contrário, em 2024, e permaneceu suspensa por quase vinte meses até a solução atual. Nada na arquitetura institucional do CNJ impede que o tema volte a ser rediscutido, seja por provocação de setores do mercado financeiro regulado que se sintam prejudicados pela equiparação, seja por nova composição da Corregedoria Nacional com leitura distinta da matéria.
4.2 A qualificação registral continua sendo o verdadeiro filtro de segurança
O §2º do art. 440-AO, mantido na nova redação, exige a "estrita verificação dos requisitos legais de validade formais e materiais do título causal" pelo oficial de registro. Em outras palavras: a dispensa da escritura pública não dispensa nenhum dos requisitos materiais do art. 24 e correlatos da Lei nº 9.514/1997 — identificação completa e capacidade das partes, valor do principal, prazo, taxa de juros, cláusula de constituição da propriedade fiduciária, previsão do procedimento de consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial, entre outros. Um instrumento particular mal redigido continua sujeito a nota devolutiva e, em última análise, a questionamento de validade, só que agora sem a camada adicional de controle que a intervenção notarial tradicionalmente oferecia na conferência prévia de capacidade, poderes de representação e regularidade formal do negócio. A responsabilidade por esse controle preventivo, que antes era compartilhada entre tabelião e registrador, passa a recair quase inteiramente sobre a diligência de quem redige o contrato.
4.3 Heterogeneidade entre cartórios e estados
A vedação do §3º é norma de caráter nacional, mas a qualificação registral concreta é exercida, cartório a cartório, por oficiais vinculados às Corregedorias-Gerais de Justiça estaduais, que historicamente adotam interpretações variadas sobre exigências formais correlatas — reconhecimento de firma, forma de representação de pessoa jurídica estrangeira ou de fundo de investimento, exigência de instrumento de mandato com poderes específicos, entre outras. É razoável esperar, sobretudo nos primeiros meses de vigência da nova norma, notas devolutivas fundamentadas em exigências estaduais específicas que, embora não sejam formalmente incompatíveis com o Provimento 246/2026, impõem na prática formalidades adicionais equivalentes às que se pretendia eliminar. Recomenda-se que cada operação seja avaliada também à luz da normativa da Corregedoria-Geral de Justiça do estado de situação do imóvel, e não apenas da norma nacional.
4.4 A validação retroativa exige leitura cuidadosa, não presunção de blindagem automática
O art. 2º do Provimento, ao validar os atos praticados sob a vigência dos Provimentos 172, 175 e 177/2024, resolve a insegurança formal de quem operou apoiado na liminar do STF durante o período de suspensão. Isso não equivale, porém, a uma blindagem automática e irrestrita: convém revisar, caso a caso, se os instrumentos daquele período preenchem também os requisitos materiais da Lei nº 9.514/1997, já que a validação da forma não supre eventual vício de substância no negócio jurídico subjacente. Escritórios e credores com operações formalizadas entre dezembro de 2024 e agosto de 2026 devem fazer essa checagem específica antes de presumir segurança plena.
4.5 O mercado regulado pode reagir
A equiparação entre credores integrantes do SFI/SFH e credores fora desses sistemas retira uma vantagem competitiva formal que as instituições reguladas detinham. Não é implausível que associações do setor financeiro tradicional busquem, por vias próprias, diálogo com o Banco Central, a CVM, ou nova provocação ao Judiciário, para rediscutir os contornos dessa equiparação, especialmente no que se refere à qualidade da informação prestada ao devedor, à transparência de custos e à proteção do mutuário quando o credor não está sujeito a regulação prudencial. Trata-se de um vetor de instabilidade a monitorar; não há, até a data deste artigo, indício de iniciativa concreta nesse sentido, mas o histórico recente recomenda cautela antes de tratar o tema como definitivamente encerrado.
5. Recomendações práticas
Diante desse quadro, a orientação da nossa equipe de Direito Imobiliário para clientes que pretendam se valer da nova faculdade é a seguinte:
- Manter o mesmo rigor técnico na redação do instrumento particular que se exigiria de uma escritura pública, incluindo todos os requisitos materiais do art. 24 da Lei nº 9.514/1997 e cláusulas de representação e capacidade das partes tão detalhadas quanto as que um tabelião exigiria.
- Realizar consulta prévia informal ao Registro de Imóveis competente antes de operações de maior valor ou complexidade, dada a heterogeneidade de práticas entre cartórios e estados.
- Reunir e conservar documentação robusta de capacidade civil e poderes de representação das partes, já que o filtro notarial deixou de ser etapa obrigatória do processo.
- Revisar operações formalizadas por instrumento particular entre dezembro de 2024 e agosto de 2026 para confirmar o atendimento pleno dos requisitos materiais, e não apenas contar com a validação formal retroativa.
- Acompanhar os atos normativos do CNJ e eventuais recursos ou impugnações contra o Provimento 246/2026, sobretudo em operações de médio e longo prazo cuja segurança jurídica dependa da estabilidade do regime atual.
- Para operações de maior valor, prazo ou risco de litígio, considerar a manutenção da escritura pública como opção — ela continua sendo faculdade, não vedação, e ainda oferece uma camada adicional de segurança pela fé pública notarial e pelo controle prévio de capacidade e representação.
6. Conclusão
O Provimento CNJ nº 246/2026 é, sob a ótica de eficiência e de redução de custos de transação, uma norma positiva, alinhada a uma tendência mais ampla de desformalização de garantias já sinalizada pelo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) e por precedentes do próprio Supremo Tribunal Federal. Mas trata-se de terreno normativo recente e, neste tema específico, historicamente instável. A nossa recomendação é tratar o novo regime como uma oportunidade regulatória a ser aproveitada com rigor técnico redobrado, e não como um porto seguro definitivo, imune a acompanhamento. A forma ficou mais simples; a substância, essa, continua exigindo o mesmo cuidado de sempre.
Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada operação. Para orientação específica sobre o seu caso, entre em contato com a nossa equipe de Direito Imobiliário.